tribuna abierta
Financiar la urbanización, pieza clave para la vivienda asequible
Si la banca no puede financiar suelo, por las limitaciones de su regulación, el apoyo público es clave
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los desafíos más urgentes de Andalucía. En las zonas en crecimiento, los precios de venta y alquiler han subido muy por encima de los salarios, dificultando que muchas familias encuentren hogar. Se habla de ... la fuerte demanda o del encarecimiento de materiales, pero hay un factor estructural poco abordado: la escasez de suelo urbanizado disponible; solares con infraestructuras listas para edificar, allá donde más crece la población.
Transformar un terreno, en un barrio con calles, luz, agua y saneamiento puede tardar hasta una década, por la complejidad burocrática. Cada año de demora encarece la inversión alrededor de un 20%. Así, proyectos para viviendas asequibles, acaban siendo barrios más caros y que llegan tarde. Entretanto, Andalucía, con un déficit estimado de 100.000 viviendas, sigue formando miles de hogares nuevos cada año, que se sumarán a esta demanda no cubierta. Si no se logra generar más oferta, donde hace falta, los precios seguirán subiendo y el acceso a la vivienda será aún más difícil.
Adicionalmente a solventar las trabas burocráticas, nos quedaría resolver otro factor determinante para contar con ese necesario suelo finalista: la dificultad para financiar su urbanización. Urbanizar significa construir infraestructuras (viales, redes de agua, alcantarillado, parques…), antes de edificar viviendas, y cada actuación exige millones de euros por adelantado. Sin embargo, el sistema financiero está ausente en esta fase inicial. En pocas palabras, al no haber crédito bancario para urbanizar, las empresas deben asumir toda la carga económica, y al ser los importes muy elevados, son pocas las que pueden hacerlo. Esta falta de financiación externa, es un nuevo cuello de botella en la transformación de suelo, que retrasa o bloquea proyectos, y limita la construcción de nueva vivienda, reduciendo la oferta y elevando la presión sobre el precio de la existente.
Urbanizar es la mejor manera de evitar la especulación. Se trata de desarrollar una infraestructura pública que se asume con capital privado. Es decir, los promotores invierten en construir la ciudad del futuro de todos los ciudadanos a su propio coste. El suelo urbanizado pasa a aportar un beneficio colectivo; calles, parques, alumbrado, agua y otros servicios básicos que pasan a ser de titularidad pública una vez ejecutados, a la vez que aporta solares para ofrecer más viviendas asequible, además de los que albergarán colegios, mercados u oficinas
La falta de financiación en esta fase tiene un alto coste de oportunidad: menos empleo, menos ingresos fiscales y menos viviendas. Si se libera este tapón financiero, habría más suelo disponible, más promociones en marcha lo que a medio plazo, derivaría en precios más estables. Se estima que contar con financiación bancaria para urbanización, puede reducir hasta un 15% anual los costes financiados.
Además, cada euro invertido en urbanizar, tiene efecto multiplicador; genera empleo y atiende a la demanda real de hogares. Ese es el objetivo del proyecto IMPASS (Impulso Andaluz a Suelo Sostenible), promovido por Fadeco: habilitar suelo para 50.000 viviendas, de forma ágil y sostenible. Invertir en urbanización con criterios de eficiencia energética supone también un ahorro futuro en mantenimiento. Por eso, merece la pena incentivar esta fase, por ejemplo, con fondos europeos como los Next Generation, que hoy solo contemplan rehabilitación de edificios, ignorando el potencial de esta etapa previa.
Afortunadamente, la Junta de Andalucía ha dado un paso importante al incluir, en su último decreto-ley de medidas urgentes, una propuesta de Fadeco, que era pieza clave en IMPASS, que comienza así su consolidación: la posibilidad de incorporar los desarrollos de suelos residenciales a la oficina aceleradora autonómica. Así, ciertos proyectos podrán tramitarse con prioridad. Si a esta agilidad sumamos financiación, atacaremos la raíz del problema.
Si la banca no puede financiar suelo, por las limitaciones de su regulación, el apoyo público es clave. No hablamos de regalar dinero, sino de crear una línea de avales que dé seguridad a los bancos. Una garantía parcial cubriría parte del riesgo de los créditos. No es un gasto público, sino un respaldo. Este impulso permitiría desbloquear muchos proyectos paralizados. Un paso más, imprescindible, hacia la necesaria revolución de la vivienda asequible en Andalucía, empezando por su materia prima: más suelo, más sostenible y más accesible.
Esta funcionalidad es sólo para suscriptores
Suscribete
Esta funcionalidad es sólo para suscriptores
Suscribete